協助召開業主大會解決樓宇管理維修事務

    街總鼓勵推動大廈有效管理

    大廈管理資源中心作為街坊總會大廈服務的實體部門，自二〇〇二年成立至今，積極響應特區政府“提升樓宇管理質素”的號召，鼓勵和推動本澳大廈有效管理，並與相關政府部門、專業團體機構緊密合作，為有需要的居民提供大廈管理的專業意見。

    歷經二十多年，街坊總會大廈服務中心憑藉專業的服務，在協助分層建築物所有人大會召開方面樹立了良好口碑，得到業主們的廣泛認可。去年共協助本澳大廈召開大會及第一次大會合共二百〇九次，跟進大廈管理矛盾和處理塞渠漏水糾紛，並向大廈居民提供大廈管理法律協助共一百五十八宗。為籌備召開業主大會之大廈舉辦講解會及事前會議五十八場次，居民電話諮詢接待共二百四十二次。

    加強樓宇火災防治

    大廈日常管理中，業主可通過召開大會表決，例如消防安全設備、公共電力設備裝置的維修保養和增加購買的火險保額等議程，不僅有效降低火災發生的風險，還能在火災發生時最大限度地保障人員安全和減少財產損失。在中心過往協助的大廈中此類議程在大會的通過率有近九成五，當中少數不通過的原因主要是由於價格爭議，尤其高層大廈的防煙門數量多且造價高昂，令業主在全部更換和部分維修之間的選擇產生分歧。

    中心除了積極協助業主在大會中表決上述議程，同時聯同消防局人員落區宣傳防火資訊和推廣安全用電，並適時向局方反映業主在樓宇管理上遇到的消防問題。協助業主從樓宇整體乃至私人單位都做好實務協助及宣傳教育。

    依法維修杜絕隱患

    本澳不少樓宇外牆長期缺乏維修保養，尤其是一些低層的“三無”大廈。對於樓齡較大的樓宇鮮有能按照《都市建築法律制度》中要求每隔五年應對有關建築物保養維修，但外牆脫落問題必然要重視，避免因剝落而傷及途人。

    召開大會，是解決維修樓宇的主要一環。中心依法協助大廈召開，不僅是為了解決業主們實際操作時遇到的困難，更是為業主構建凝聚共識、化解矛盾的平台，協助業主通過規範的流程，充分表達意見，共同決策維修方案，明確費用分攤，落實管理責任。近年，澳門政府更積極推動樓宇維修資助計劃，為業主大會的召開和決策執行提供了有力支援。

    清晰責任解決糾紛

    在樓宇需要維修時，受影響的住戶往往最為着急。例如沙井坍塌或淤塞導致的返湧問題，低層單位首當其衝；天台滲漏及外牆滲漏則影響鄰近單位。中心在協助召開大會時，有義務讓全體業主了解大廈狀況，使未直接受影響的業主也明白維修共同部分屬於共同責任，減少矛盾產生。即使業主意見分歧，最終仍需按大會決議執行，這不僅符合法律要求，也體現了“法理情”中法律優先的原則。但中心作為社區服務團體在協助過程中，始終致力於為大廈業主取得“法理情”的平衡。

    街坊總會將持續加強宣傳，教授業主及管理機關解決各類樓宇問題的方案，幫助他們更自主、迅速地解決大廈管理中的疑難。並按照《分層建築物共同部分的管理法律制度》第七十一條，法律於生效三年後檢討，建議政府當局在修改及檢討時多參考業主及管理機關意見，更貼近本澳樓宇管理的現況，打造和諧鄰里。